Otázky a odpovědi (FAQ)
Pro zjednodušení zde nazýváme předsedu, který není profesionální, předsedou amatérským.
1. Jaký je rozdíl mezi profesionální předsedou a tím amatérským?
Pokud jde o odpovědnost a povinnosti, tak žádný. Zákon nerozlišuje mezi profesionálním a amatérským předsedou.
Jediným rozdílem, který by měl být mezi profesionálním a amatérským předsedou, jsou znalosti a zkušenosti. Od profesionála je právem očekáváte. To, že hodně profesionálních předsedů nedosahuje kvalit mnoha velmi dobrých amatérských předsedů, je věc jiná. Proto je důležité si informace ověřovat.
2. Jak poznáme profesionálního předsedu, který má odborné znalosti?
Velice jednoduše. Odborník používá odborné výrazy. Odborník třeba nikdy neřekne, že SVJ má schůzi či schůzi shromáždění. SVJ nemá žádné schůze. Odborník řekne jen shromáždění nebo zasedání shromáždění. Tak to určuje zákon – § 1207 odst. 1 občanského zákoníku. A odborník s potřebnými znalostmi, zvlášť profesionál, to musí znát. To je základ! Pakliže to nezná, používá pojmy, které převzal od jiných, kteří je také neznají. Bohužel tyto pojmy používají i advokáti a přebírají je soudy. To ale neznamená, že je to správně. Možná se to nekomu zdá jako příliš formalistické, ale jedině používání správných pojmů zajistí, že všichni budou vědět, o co jde, budou tomu rozumět a bude to i v souladu s právními předpisy.
A pokud někdo tvrdí, že bude jednat v souladu se zákony a stanovami a přitom je nezná, tak je dodržovat prostě nebude. Pokud někdo o sobě tvrdí, že má potřebné znalosti a přitom neví, že SVJ neschůzuje, používá nesprávné pojmy, tak nepochybně ty potřebné znalosti nemá.
Odborník se nikdy nevyjadřuje jako laik. Neříká, že předseda přebírá odpovědnost. Odpovědnost nepřebírá, tu prostě má. A má ji člen statutárního orgánu (předseda SVJ, člen výboru), je jedno, zda amatér či profesionál! Ručí neomezeně.
3. Může profesionální předseda vytunelovat SVJ?
Ano, může, stejně jako amatérský předseda. Tunelování SVJ není až tak neobvyklé. Proto je třeba si zvolit za předsedu slušnou osobu, která nelže a jedná poctivě. To platí pochopitelně i pro členy výboru. Více si o tunelování SVJ můžete přečíst zde. O tom, jak senior vytuneloval SVJ, si můžete přečíst v článku Senior (90) měl vybílit účet SVJ. „Peníze vybíraly moje přítelkyně,“ brání se.
4. Co dělá profesionální předseda, jaká je jeho „náplň“ práce?
Psát, co dělá profesionální předseda, je naprosto zbytečné. Dělá to samé, co dělá (nebo má dělat) jakýkoliv předseda, tedy i ten amatérský. Není mezi nimi žádný rozdíl. Povinnosti jsou dané zákony a stanovami, takže je nemožné vypsat všechny povinnosti. Proto musí předseda znát zákony a stanovy, jinak je nebude dodržovat.
Je třeba si uvědomit, že předseda (výbor) je statutární orgán, jehož povinností není dělat drobné opravy, měnit žárovky ve společných částech domu, provádět úklid společných částí domu či vést účetnictví apod., jak si někteří lidé myslí. To do výkonu funkce nepatří. Jeho práce je manažerská.
5. Je výhodné, aby byl profesionální předseda shodný se správcovskou firmou?
Toto je jasný střet zájmů! Tato kombinace nefunguje z hlediska zájmů SVJ a vlastníků, ačkoliv ji většina propaguje jako výhodnou pro SVJ. Správcovská firma logicky nemůže být rovněž předsedou, protože ji předseda nebude kontrolovat. Sám sebe nikdo kontrolovat nebude! Není nic lepšího pro správcovskou firmu, než když je zároveň i předsedou, může si dělat, co chce, bude hájit své zájmy, ne zájmy SVJ a vlastníků.
Někdy může být předseda a správcovská firma rozdílné, ale mají stejného majitele. Takže to rozdělení je pouze formální. Takový předseda kontrolovat správcovskou firmu nebude, protože mají stejného majitele.
6. Někteří profesionální předsedové uvádí na svých webových stránkách, že jsou na trhu přes 30 let. Je to možné?
Není. Možnost externího předsedy (kterým profesionální předseda je), tedy osoby, která nevlastní v daném SVJ (domě) jednotku, existuje od 1. 1. 2014, čili od účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Do té doby byl jednočlenným orgánem pověřený vlastník, dnes je to předseda společenství vlastníků. Z tohoto pojmenování Nejvyšší soud ČR dovodil, že členem statutárního orgánu (tedy i výboru) mohl být pouze vlastník jednotky.
To však neznamená, že konkrétní fyzické osoby nemohou mít tak dlouhé zkušenosti v rámci SVJ, kde vlastní či vlastnily jednotku.
7. Existují doporučení mít v případě profesionálního předsedy kontrolní komisi či kontrolora. Je to důležité?
Kontrolní komise, kontrolor, revizor apod. (záleží, jak máte kontrolní orgán uvedný ve stanovách) je volený orgán, má tedy stejné povinnosti ve smyslu § 159 občanského zákoníku jako statutární orgán (předseda, výbor), musí jednat s péčí řádného hospodáře, musí mít však také potřebné znalosti a být loajální. Problémem u kontrolních orgánů je, že jejich členové často nemají potřebné znalosti, a tak nemohou účinně kontrolovat. Neví co a neví jak. A mít kontrolní orgán jen pro parádu, jak se říká, je zbytečné. Nejdůležitější je, aby předsedou byla slušná a poctivá osoba, s odbornými znalostmi, protože ani kontrolní orgán všem nepravostem nezabrání.
8. Někteří profesionální předsedové využívají při komunikaci s vlastníky právníky, případně je mají i na shromáždění. Je to v pořádku?
V pořádku určitě není, pokud jakýkoliv předseda (člen výboru) není schopen odpovědět na běžné dotazy vlastníka a musí mu odpovědi psát právník (advokát, protože ten poskytuje právní služby) či dokonce potřebuje mít za zády právníka na shromáždění, aby mu pomáhal zvládat shromáždění, protože sám nemá potřebné znalosti. Taková osoba nemá ve funkci co dělat! Navíc se to SVJ dost prodraží. Proč byste měli platit profesionálovi právníka? Platíte si profesionála! Taková situace není normální a dle našich zkušeností značí něco divného v SVJ. V mnoha případech může jít o tunelování SVJ. Více si o tunelování SVJ můžete přečíst zde.
SVJ potřebuje právníka jen ve vyjímečných případech, kdy řeší složitější právní záležitosti. Těmi záležitostmi je např. vymáhání pohledávek SVJ za vlastníky (dlužníci), dále v případě, že vlastník žaluje SVJ, v případě nějakých právních posouzení apod. Rozhodně tou záležitostí není běžné fungování SVJ. Pokud má SVJ smlouvu s advokátem a platí mu měsíční paušál, pak je to plýtvání penězi, protože tolik právních služeb SVJ nepotřebuje, je to znak nehospodárnosti. Možná je takový právník využíván předsedou či členy výboru ke svým soukromým záležitostem. V drtivé většině SVJ právníka nepotřebují mnoho let.